Belleville

→ Antal anställda: 3–4
→ Grundat: 2014
→ Kontor: Malmö

bellevilleark.se
@bellevilleark

Beskriv ert kontor i korthet!

Belleville arkitektkontor bildades 2014 av Anna Englöv och Jeanette Lundberg efter en flerårig bakgrund på Arkitektmagasinet i Malmö - ett av de första arkitektkontoren att bygga bostäder i egen regi. Sedan starten har det även varit vår målsättning. Parallellt med vår ordinarie arkitektverksamhet har vi under ett par års tid utvecklat egna förtätningskoncept bestående av moduler av massivträ som syftat till att förtäta bebyggelsen inom miljonprogrammet; hållbara smålägenheter som unga har råd med och ett delvis annorlunda sätt att bo per m3 i stället för per m2. För projektet har vi bl.a. fått stöd från Vinnova/Bygginnovationen. Vi är ett småskaligt kontor bestående av fyra arkitekter i ett nära samarbete med en byggnadsingenjör och en energi- och miljökonsult.

Vi tror på resurshushållning – såväl ekonomisk, ekologisk som gestaltningsmässig och har som utgångspunkt att arbeta med enkla och omsorgsfulla grepp och robusta material.

Drivkraften är att få ett större inflytande över vad som byggs och hur - och att kunna bygga de hus vi själva skulle vilja bo i

Varför har ni valt att bygga i egen regi?

Drivkraften är att få ett större inflytande över vad som byggs och hur - och att kunna bygga de hus vi själva skulle vilja bo i. Bostadsbyggande och boende står för en stor del av samhällets totala klimatpåverkan och präglas av stor likriktning. Vi tror att det finns ett behov av att utveckla fler typologier som passar vår tids familjekonstellationer och levnadssätt och som kan berika tillvaron och hjälpa oss att leva mer ekologiskt. Få bostadsutvecklare drivs av att utforska detta och pröva nya vägar. Vi vill gå längre, eller kanske en annan mer lågteknologisk väg när det kommer till hållbart byggande. Det finns en skatt av borttappad byggteknik som utgår från få men robusta material och enkel miljöteknik som bygger på naturliga principer utan avancerad elektronik som vi vill utforska och tillämpa. Det kan te sig som en ytterlighet som hör hemma i en ekoby på landet men vi ser det som en nödvändighet att utforma hus som fungerar som egna ekologiska kretslopp, av naturmaterial och återbruk, som tar vara på solenergi, geovärme och regnvatten och att väva in odling av egen mat i vår tids bostäder – även inne i våra städer.

Hur brukar ni arbeta som kontor?

Vi arbetar ganska pragmatiskt och konkret och tittar på hur ramarna ser ut och vilket handlingsutrymme som finns att tänja eller skruva på begränsningarna för att kunna arbeta med rumsligheter och struktur utöver det allra nödvändigaste och för att få in våra visioner om livet mellan väggarna. Likaså tänker vi tidigt på vilken förutsättning olika lösningar och materialmöten har att översättas från ritning till byggt resultat och hur vi kan hushålla med projektets resurser.

Vi tycker om att arbeta från ax till limpa och att fördjupa oss i enkelhet och tänker på den franske bagaren som gör vitt skilda bröd av samma enkla ingredienser – salt, vatten och mjöl – och att tid, omsorg, kunskap och passion är avgörande för hur det blir.

Hur vill ni arbeta framöver?

Vi vill fortsätta att utforska bostaden som en del i ett (självförsörjande) ekologiskt kretslopp – hur energikälla, materialval, odlingsmöjligheter och omhändertagande av dagvatten kan utgöra en integrerad del av det rumsliga, arkitektoniska. Arbeta mer med resurshushållning och återbruk.

Ett drömprojekt vore att utveckla ett flerbostadshus mitt i staden som en urban ekoby eller tvärtom bostäder på landsbygden i en urban struktur dvs att ekologi och urbanitet går hand i hand och bidrar till att förstärka varandra.

Hur ser ni på arkitektens roll i byggprocessen i Sverige idag?

Arkitektur och byggande är mångfacetterat och berör allt ifrån teknik, psykologi, sociologi, miljö- och klimatfrågor, logistik, koreografi, rumslighet, ljus, ljud, ekonomi, vardagsliv, kultur, geografi, tekniska system mm. Arkitekter är utbildade i att samordna dessa vitt skilda parametrar till en helhet och att se både de stora sammanhangen och detaljerna. Trots detta och ett starkt samhällsengagemang (eller kanske just därför) får vi ofta en underordnad roll i ett konventionellt byggprojekt och det är inte ovanligt att arkitekten byts ut mellan bygglovs- och bygghandlingsskedet. I det teknokratiska Sverige har ingenjörer, ekonomer och även mäklare ett mycket större inflytande över det som byggs och i förlängningen över hur våra städer ser ut och fungerar än vad vi arkitekter har.

Hur skulle ni vilja se arkitektrollen utvecklas framöver?

Vårt intryck är att arkitektens kunskapsprofil är unik genom att den redan är så mångfacetterad och därför en viktig länk mellan skilda världar och ämnesområden.

Med ännu större kunskap i konkret byggteknik, fastighetsekonomi och resurshushållning skulle arkitekter kunna ha en mycket mer central roll.

Vi tror även att vårt byggnadsbestånd och våra städer skulle vinna på att fler arkitekter med det sociotekniska perspektiv vi har bygger i egen regi. Det innebär förstås mer ansvar och större risk men också möjligheter och är mycket utvecklande.

Vad tror ni om arkitektuppdraget som affärsmodell – behöver det utvecklas eller kompletteras?

Uppdraget skulle behöva utvidgas till att omfatta projektutveckling i den allra tidigaste fasen i de större bygg- och fastighetsbolagen - det är där de stora dragen mejslas fram för vad som ska byggas och hur. Där finns ett stort inflytande över vilka hus, boendeformer och i förlängningen vilka städer samhället byggs upp utav. Det borde också vara en självklarhet att arkitekten är delaktig under hela byggprocessen.

Finns det något ni tror att staden kan göra annorlunda för att främja bättre byggprocesser?

Skapa fler mindre byggrätter, som den i kv Biljetten, som är lagom stora för att mindre projektutvecklare ska kunna bygga. Precis som banken borde staden ge hållbarhetsrabatt på markpriset eller bygglovskostnaden till byggare som åtar sig ett större ansvar för att minska klimatpåverkan.

Vara mer tillgängliga och entydiga kring vilka förutsättningar som gäller.

Man skulle önska att varje byggprojekt hade ett team knutet till sig med samma personer som följer projektet och känner till förutsättningar och utmaningar och inte minst varandras svar på olika frågor.

KV Biljetten

→ Påbörjat: 2019

→ Byggstart: April 2022

→ Inflytt: December 2022

→ Omfattning: (i SEK och M2) 12st radhus à 136-195m2, Boarea ca 1750 Produktionskostnad ink finansiering ca 62 mkr, markförvärv 14,6 mkr

→ Team från Belleville: Jeanette Lundberg, Anna Englöv, Tove Jörgensen, Nicole Bustos-Borques Team från Nock Massiva Trähus: Olle Knaust, Annika Knaust, Björn Hammarbäck, Jonas Sharifi, Kalle Lihnell, Samuel Ferm mfl

→ Konsulter i byggprocessen: Btkon – Konstruktion, DT Energi – VVS, Assemblin – El, Acouwood – Ljud, Oax brandkonsult – Brand, Aura fd Arkmiljö – Miljö, Anna Lareke – Tillgänglighetssakkunnig

_____________

Beskriv projektet i korthet

12 stadsradhus i kv Biljetten, Norra Sorgenfri, Malmö, 3 våningar + takstudio och takterrasser.

Boarea 135-195m2. Projektet har haft många arbetsnamn under processens gång – Kretsloppshus, Trädgårdshus, M3-studios, Urbana kolonilotter och är utformat för att göra ett så litet fotavtryck som möjligt både på marken och klimatet. Vi har velat erbjuda en kompakt men flexibel boendeform till rimlig kostnad som är ett mellanting mellan stadslägenhet och kolonilott där man bor på mindre yta i kubik snarare än per kvadrat, med många rumsligheter framför flera rum. Möjligheten till odling och bevattning med regnvatten både på takterrasserna och den lilla odlingslotten på marken har varit central och radhusen förses från början med odlingskärl med biokol, bokashikompost och utrustning till hydroponisk fönsterodling.

Vi har velat erbjuda en kompakt men flexibel boendeform till rimlig kostnad som är ett mellanting mellan stadslägenhet och kolonilott där man bor på mindre yta i kubik snarare än per kvadrat, med många rumsligheter framför flera rum.

Husens stomme är uppbyggd av vägg- och bjälklagselement av KL-trä (massivträ) som monteras till färdiga volymer i fabrik där även större delen av den fasta inredningen byggs. Volymerna monteras sedan på plats till färdiga radhus som isoleras med träfiberisolering och kläs med tegel och trä. Grunden är helt fri från betong och cellplast och består av Koljernelement (60% återvunnet glas i stålramar). Taken förses med solceller som bidrar till egen produktion av hushållsel. Målet har varit att utveckla ett bostadsprojekt som genomsyras av hållbara, förnyelsebara, naturmaterial och lågteknologiska lösningar från topp till tå och som kan fungera som ett eget kretslopp.

Hur inleddes projektet?

Projektet är resultatet av en markanvisningstävling arrangerad 2019 av Malmö stad i Norra Sorgenfri - ett centralt beläget fd industriområde som successivt ska utvecklas till att bli en del av innerstaden. När tävlingen utlystes såg vi en möjlighet att vidareutveckla våra tidigare tankar kring hållbar förtätning och delvis nya boendeformer som kombinerade livet i en stadslägenhet med odlingsmöjligheterna i en kolonilott till kompakta urbana studios i innerstaden.

Vi hade inte resurser att köpa den högt prissatta marken och driva projektet helt på egen hand utan behövde en partner. Genom vårt medlemskap i LFM 30* kom vi i kontakt med Nock massiva trähus som delade våra ambitioner att bygga nya bostadstyper med så stor miljöhänsyn som möjligt. De bygger prefabricerade husmoduler av KL-trä (korslimmat trä) i sin fabrik i Älvängen. Tillsammans med dem anpassade vi vårt koncept efter deras måttbegränsningar och tillverkningsmetoder och vann en markanvisning.

*LFM 30 – Lokal färdplan Malmö. Ett lokalt initiativ för att påskynda bygg- och anläggningssektorns klimatomställning och genomförande senast 2030

Hur strukturerade ni processen?

April 2019 – Redan innan markanvisningstävlingen utlystes hade vi börjat skissa på en variant av urbana kolonilotter staplade ovanpå varandra och gjort en grov servettkalkyl – byggkostnad, projekteringskostnad, krav på vinst (bankens krav), möjligt försäljningspris. Tomtpriset kände vi däremot inte till.
Maj 2019 – Markanvisningstävlingen för kv Biljetten utlystes av Malmö stad. Genom vårt medlemskap i LFM30 fick vi kontakt med Nock massiva trähus och kom överens om att delta i tävlingen tillsammans med dem i ett 50/50 delägarskap.
Juni 2019 – Inlämning av tävlingsförslag.
September 2019 – Vi vann en markanvisning för en del av kv Biljetten. Förslaget omarbetades en del för att stämma överens med detaljplanen och Nocks produktion. Stadsbyggnadskontoret kontaktades för att diskutera bygglovsfrågor. Mycket tid ägnades åt att klarlägga förutsättningarna kring t.ex. parkering, fasadmaterial och elkoncessionslagens påverkan på huskropparnas utformning med tanke på framtida solcellsinstallation. För att diskutera finansieringen kontaktade vi Ekobanken. De var väldigt positiva till det vi ville bygga men hade som krav att 100% av bostäderna skulle vara bokade innan ett byggkreditiv kunde beviljas. Även en kreditgaranti från Boverket krävdes vilket vi ansökte om och fick preliminärt besked om.
November 2019 – Markanvisningsavtal tecknades med Fastighets- och gatukontoret. Vi startade ett AB som vi är hälftendelägare i tillsammans med Nock för att driva projektet igenom. Intresserade köpare började höra av sig på ett tidigt stadium enbart genom mun till mun-metoden.
Oktober 2020 – Vi tog kontakt med mäklare Norban som la ut tidiga skisser på projektet på Pre-market. Många intresserade hörde av sig och ställde sig i kö.
Oktober 2019 till december 2021 – Lång skiss- och bygglovsprocess, delvis beroende på att vi arbetade med detaljprojektering parallellt för att redan från början få med de tekniska förutsättningar som den modulära byggmetod med KL-trävolymer innebär.
Februari 2020 – Coronapandemin med stigande materialpriser och leveransproblem tillsammans med den utdragna bygglovsprocessen gjorde att tidplanen flyttades fram ett år i tiden.
Oktober 2021 – Information och tecknande av förhandsavtal med intresserade köpare.
December 2021 – Bygglov beviljades.
Januari 2022 – Projektering, utredning, inköp.
Februari 2022 – Tecknande av bokningsavtal med köpare.
Mars 2022 – Tekniskt samråd och startbesked.
April 2022 – Byggstart.
December 2022 – Planerad inflyttning.

Hur har processen skilt sig från processen i ett konventionellt uppdrag?

På många sätt: I detta projekt är vi både arkitekt och byggherre. Nock är både byggherre och

totalentreprenör. De dubbla rollerna har inneburit att vi haft direktkontakt med alla inblandade – allt från myndigheter, konsulter, köpare, banken, leverantörer och entreprenörer.

Vi brukar vända och vrida på saker en hel del i alla projekt vi är delaktiga i men nu har vi fördjupat oss ännu mer i allt och har lagt otroligt mycket tid (så mycket att vi tappat räkningen). Det är inte så affärsmässigt men en större arbetsglädje att gå på djupet och låta saker och ting få ta tid och att inte översätta all tid till pengar utan även som utbildning och möjligheten att få göra det vi tror på fullt ut. Förhoppningsvis kan vi ta med oss en hel del lösningar och erfarenheter in i ett nytt projekt.

Hur strukturerades projektet finansiellt?

Fram till dess att byggkreditivet beviljades och kunde lyftas i början av juni 2022 har vi dels lagt ner egen tid och dels betalat tomträttsavgäld, bygglovsavgift, konsultkostnader, försäkringar, lantmäterikostnader med eget kapital. När kreditivet lyftes kunde vi friköpa marken. Resterande köpesumma betalas av köparna vid tillträdesdagen.

Hur byggde ni upp ert team, och förändrades det under arbetets gång?

Det har bestått av oss på Belleville och Nock Massiva Trähus och de vanliga konsulter som brukar ingå i ett byggprojekt såsom konstruktör, vvs-, el-, ljud-, brand- och miljökonsult. Från början hade vi planer på att anlita experter inom områden som hållbarhet, stadsodling, ekologi. Det hade vi gärna gjort men det fanns inte ekonomiskt utrymme för det. I stället har vi gjort det mesta själva – sökt kunskap om sådant vi behövt men aldrig ägnat oss åt förut och förlitat oss till det vi redan kan och vet.

Hur upplevde ni i det här projektet riskerna som kom av en annorlunda byggprocess?

Riskerna, eller utmaningarna, är väl framför allt att det är första gången vi gör det själva och vi har behövt sätta oss in i delar som brukar skötas av flera olika personer/avdelningar när vi arbetar för en uppdragsgivare. Nu har vi förutom det arkitektoniska arbetet (Belleville) och byggproduktionen (Nock) behövt ha överblick över alla myndighetskontakter, tidplan, ekonomi, arbetsplatsplanering, kontakt med köpare och mäklare, tillstånd, försäkringar med mera.

Det har ju också inneburit ekonomiska risker i form av investerad tid och pengar. Ifall inte projektet skulle kunna säljas/gå runt/gå med vinst - skulle vi alla riskera uteblivna intäkter/ersättning. För små företag kan ju det få ganska stor påverkan. I vårt fall ligger det nästan 3 års heltidsarbete i investerad tid.

På vilka sätt möjliggjorde den annorlunda processen en annan arkitektur?

Radhusen i kv Biljetten, liksom tidigare utvecklingsprojekt har blivit vårt eget universitet där vi har ägnat mycket tid åt efterforskningar, jämförelser, beräkningar, och att omsätta idéer till praktik som det varit svårt eller otänkbart att få med de flesta större fastighetsutvecklare på.

När vi arbetar för en uppdragsgivare t.ex. med ett större flerbostadsprojekt avgörs oftast sådant som energilösningar, val av stomme och grund – de delar som har allra störst klimatpåverkan – utav uppdragsgivaren. Samma sak med antal lägenheter och hur stora dessa ska vara. I vårt radhusprojekt i kv Biljetten har vi själva tillsammans med Nock haft rådighet över detta och har kunnat väva in det som en del i den arkitektoniska utformningen.

Finns det något ni önskar att ni hade vetat innan projektet inleddes?

Hur oändligt mycket tid som går till myndighetskontakter och att få entydiga besked om vad som gäller i olika fall till exempel bygglovsfrågor, fastighetsbildning, mobilitetsåtgärder för färre p-platser och de komplicerade reglerna kring att producera och överföra el mellan byggnader.

Fanns något i styrdokumenten – eller samarbetet med staden/kommunen – som var särskilt utmanande eller tacksamt?

Ett till synes okomplicerat krav på att dela upp tomten i flera mindre fastigheter i stället för en sammanhängande har däremot inneburit både mycket byråkrati och kostnader för fastighetsbildning, lagfarter, anslutningsavgifter och servitut för el och vvs. Det är ett exempel på en skrivelse som inte tillför några kvalitéer i det byggda och att de som gör planen inte alltid ser konsekvenserna i praktiken utav det som står i planen.

En bra sak med planen för Spårvägen är att det är antalet våningar, inte byggnadshöjden, som styrt hur högt vi har fått bygga. Det har gjort det möjligt att ha generösare våningshöjder och en konstruktion av KL-trä vars bjälklagshöjder bygger mer än t.ex. betong och regelkonstruktioner.