Okidoki

→ Påbörjat markanvisning: 2017

→ Byggstart: 2021

→ Inflytt: sommar 2022

→ Omfattning (i SEK och M2): 54 miljoner (omsättning) 1 068 kvm BOA

→ Team från Okidoki: Emma Hagberg, Brit Engström, Josefin Holm, Cecilia Wretlind, Erik Jansson, Anna Cederberg, Ola Jeppsson, Fredrik Wilhelmsson, Liisa Gunnarsson-Kriegelsteiner, Rickard Stark, Fredrik Hansson, Johanna Bocian Östberg *Konceptarkitekter: ONESIX: Högberg-Gillner arkitektur, Rundlöf-Björling Arkitektur, New order arkitektur, YAAM, OKIDOKI

→ Konsulter i byggprocessen: Konstruktör Danewids - Andreas Lindqvist, Energi Prime project - Karin Adalbert, FSD Malmö Maria Broman, Ljud ÅF Sverige Malin Hall, Tillgänglighet Vikantil, Inger Ekvall m.fl.

→ Annan experthjälp: Byggledning/ kontrollansvarig - Joakim Strångert, Vallda Sandö - Projektledning

_____________

Hur inleddes projektet? 

Lunds kommun anordnade en markanvisningstävling 2017 som vi vann ihop med Bornstein Lyckefors arkitekter. Konceptet var då att skapa en radhuslänga med unika byggnader och olika arkitektkontor. Vi konstaterade sedan att 7 separata byggprojekt med egna stomsystem och kunder var olönsamt givet marknadsläget särskilt med tanke på risken med stora radhus i tre våningar. Vi utvecklade istället ett koncept där vi nyttjade den tredje våningen för smålägenheter och på så sätt kunde vi organisera projektet i en bostadsrättsförening med 12 medlemmar. Att blanda radhus och lägenheter ger en bättre social mix och sprider risker plus att fler människor kan bo inom samma hållbara klimatskal. Konceptet med smålägenheter på plan 3 strider egentligen mot gällande detaljplan, men vi hade kommunens stöd som beviljade bygglov för vår unika bostadstypologi. Flera arkitekter som fanns med från start hoppade av och vi drev vidare projektet i egen regi och med delvis nya arkitektkontor.

Hur strukturerade ni processen?

Vi visste att det kunde dröja ett tag innan vi behövde byggstarta så vi lät projektet utvecklas ganska långsamt. Vi satte ingen tydlig deadline utan drev projektet lite ad hoc. Strukturen internt kan enklast beskrivas som ett jättestort grupparbete med ett flertal inblandade på Okidoki under de här åren som fick olika uppdrag att skapa föreningar, skissa, räkna, kolla med banker etc. Fördelen för Okidoki är att vi är en fullservicebyrå som har tagit hand om allt från marknadsanalys, identitet/koncept,webproduktion, försäljningsmaterial utöver den ”vanliga” projekteringen.

Hur har processen skilt sig från processen i ett konventionellt uppdrag?  

Själva arkitektuppdraget har skiljt sig på så sätt att vi har varit ett både kurerande och ritande arkitektkontor, samtidigt som vi har varit beställare av uppdrag av 4 st andra arkitektkontor, dvs Björling arkitektur, New order, Gillner-Högberg arkitekter och YAAM. Samarbetet har fun­gerat bra och alla har varit helt grymma på sitt eget personliga vis. Vi tror även att kunderna har fått olika alternativ att välja mellan och alla känner att de har en arkitekt som har ritat just för dem.

Hur strukturerades projektet finansiellt?

Situationen kan beskrivas så här att bankerna lånar gärna ut till sina kompisar i högriskprojekt samtidigt som de ställer orimliga krav på nya, mindre aktörer med lägre risk. Bankernas problem är att de fortfarande tror att pengar är klädda i kostym och ser ofta inte hur de nya ekonomierna ser ut. Som tur är kunde vi till slut komma vidare med vår egen bank (Swedbank GBG) som verkligen fick kämpa för att få igenom detta i sin kreditnämnd. För att lyckas med det behövde vi (utöver att vi hade sålt alla bostäder direkt) resa eget kapital på en massa pengar delvis i privata lån från kompisar, kreditgaranti från Boverket (ränta på ränta) och borgensförbindelse etc etc. Finansieringen är den klart största tröskeln och det största orsaken till att hierarkin på bostadsmarknaden ser ut som den gör idag. Kommunen säljer mark till högstbjudande med tidig betalning för att fylla svarta hål i den kommunala budgeten. Lågt ställda kvalitetskrav på vad som till slut byggs gör att det mesta som byggs är fult. Detta är ett resultat av en storskalig lösning som signeras den svenska modellen. Kass helt enkelt. Istället för att sälja mark till fast pris låt aktörerna tävla om vem som vill bygga bäst.

Hur byggde ni upp ert team, och förändrades det under arbetets gång? 

Teamet har varit stort och har förändrats under projektets gång. Det har blivit tydligt att vi får mobilisera andra skills och egenskaper för att kunna driva projektet eftersom de flesta arbetsuppgifter och befattningar skiljer sig från konventionella arkitektuppgifter.

Hur upplevde ni i det här projektet riskerna som kom av en annorlunda byggprocess ? 

Riskerna för oss har handlat klart mest om den egna likviditeten under entreprenadskedet och risken med att andra aktörer fallerar i sina ansvar såsom konsulter som gjort fel eller bygg­entreprenörer som blir försenade pga krigsutbrott med mera. En otippad risk har varit Svanen-certifieringen som har tagit alldeles för mycket tid och resurser i anspråk i projektet.

På vilka sätt möjliggjorde den annorlunda processen en annan arkitektur? 

Den stora skillnaden har varit att fokusera på intäktssidan dvs skapa ett projekt utifrån vad vi tror att en smal grupp efterfrågar istället för att riskminimera och bredda sig mot en för stor målgrupp. Vi behöver ju endast tilltala en minimal del av marknaden eftersom projektet är litet. Vi insåg tidigt att det räcker att 12 personer tycker att det som vi gör svänger mer än det som grannarna gör och det skapade en viss trygghet. I det lilla perspektivet innebar det att vi kunde välja att lägga mer resurser än vanligt på sånt som vi tycker är viktigt men som alltid snålas bort av beställaren i vanliga uppdrag. Exempel på detta är så klart fasadens rikedom men inte minst de traditionellt tillverkade träfönstren och dörrarna som skapar mycket karaktär.

Var har ni upplevt friktion när ni frångått en vanlig process?

I början var det en del friktion med övriga inblandade arkitekter, sen hade vi mycket friktion med Wästbygg som först var upphandlad som entreprenör. De räknade bort sig totalt och satte oss i en mycket svår situation precis före byggstart. Vi fick därmed en försening i projektet som var kostsam för oss, men lyckades handla upp MTA bygg och anläggning som lyckades hålla budget utan att skära i kvaliteterna.

Finns det något ni önskar att ni hade vetat innan projektet inleddes? 

Ja, hur besvärliga och ibland gammeldags bankerna är rent generellt. Samtidigt var det bra att inte veta annars hade vi kanske inte orkat.

Fanns något i styrdokumenten – eller samarbetet med staden/kommunen – som var särskilt utmanande eller tacksamt? 

I och med att vi gjorde en annorlunda tolkning av detaljplanen fick vi en extra avancerad bygglovsprocess. Men Lunds kommun har varit väldigt tillmötesgående och varit generösa i vårt samarbete.

Kommer ni driva projektet annorlunda om det blir något mer projekt i egen regi?

Ja, vi kommer förmodligen att göra det som samarbete med entreprenör/bostadsutvecklare i nästa projekt.

Har ni arbetat med någon miljöcertifiering?

Ja ONESIX ska certifieras enligt Svanen och MTA Bygg och anläggning har ansvarat för den processen.